Allgemeines zum Mietrecht

Verbote, Hausordnung, Störungen, Rechte, Gemeinschaftsordnung und vieles mehr
 
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Mietrecht allgemein
In jedem dritten deutschen Haushalt leben laut dem Verband bayerischer Wohnungsunternehmen Haustiere. Das macht 28,6 Millionen! Da es gesetzlich selten einheitliche Regelungen gibt, muss in jedem Fall die Streitigkeit zwischen Mieter und Vermieter neu aufgerollt werden. Wichtig ist die Passage zum Thema Tierhaltung im Mietvertrag.
Ein absolutes Verbot der Tierhaltung durch Formularmietverträge ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Die Klausel „Tiere dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung des Vermieters gehalten werden“ brachte einen Vermieter und seine Mieterin vor Gericht. Die Mieterin hatte eine Katze ohne Rücksprache mit dem Vermieter in ihrer Braunschweiger Wohnung aufgenommen. Der Vermieter pochte auf den Vertrag, aber ohne Erfolg. Die 6. Zivilkammer des Landgerichts erklärte die Tierhaltungsklausel unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für unwirksam.
Die Vertragsklausel „Tiere, auch Haustiere, mit Ausnahme von Kleintieren, dürfen nicht gehalten werden“ ist in einem Individualmietvertrag wirksam.
Fragen Sie immer Ihren Vermieter, bevor Sie sich einen Hund oder eine Katze anschaffen! Will der Vermieter eine aus seiner Sicht vertragswidrige Tierhaltung verbieten, so darf er damit nicht längere Zeit warten (ca. drei Jahre). Andernfalls erlischt sein Anspruch.
Die Tierhaltung kann nachträglich verboten werden, wenn das Tier die Mitbewohner nachweislich belästigt, z.B. durch dauerndes Bellen oder durch Häufchen im Flur etc. Wenn die störenden Zustände beseitigt werden, dulden die Richter das weitere Halten des Tieres.
Neue Mieter müssen ein Tierhalteverbot hinnehmen, während Mieter, die schon da waren, Tiere halten dürfen. Das ist gültig, wenn alle neuen Mieter ab sofort ein Tierhalteverbot auferlegt bekommen. Ziehen jedoch später Mieter ein, die wieder ein Tier halten dürfen, kann man sich gegen das Verbot im eigenen Vertrag wehren.
Der Vermieter kann in der Regel nicht einem Mieter das Halten eines Tieres erlauben und dem anderen nicht. Es gilt „Das Gebot der Gleichbehandlung “. Wenn der Vermieter willkürlich einem Teil der Mieter die Haustierhaltung gestattet, anderen Mietern jedoch ohne sachlichen Grund die Haustierhaltung verweigert, führt dies zu unerträglichen Unbilligkeiten.
(LG Berlin Az. 64 S 234/85)
Wer eine Wohnung kauft, akzeptiert damit auch die dortige Hausordnung. Wenn diese Ordnung ein Freilaufverbot oder eine Zwei-Katzen-Regelung enthält, muss man diese akzeptieren. Die Hausordnung wurde dem Käufer nicht nachträglich „präsentiert“, sondern bestand schon bei Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Schlussendlich sollte man nicht vergessen, dass das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Gesetz der gegenseitigen Rücksichtnahme verlangt
(Wohlverhaltensklausel § 14 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes).
Sind von einem Tier bereits konkrete Störungen ausgegangen, so kann der Vermieter seine Zustimmung zur Tierhaltung widerrufen oder die weitere Tierhaltung davon abhängig machen, dass künftige Belästigungen auszuschließen sind. „Die Befugnis des Mieters, ein Tier zu halten, findet ihre Grenzen dort, wo die Obhutspflicht gegenüber dem Vermieter hinsichtlich der Mietsache, Schutz- und Rücksichtnahmeverpflichten gegen Mitmieter oder den Vermieter, Gesichtspunkte des Tierschutzes und schließlich die Wahrung des Hausfriedens dies erfordern.“
AG Schöneberg, Az. 8 C 11/91
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre Gemeinschaftsordnung durch einen Mehrheitsbeschluss mit 2/3 aller vorhandenen Stimmen abändern, sofern dieser Beschluss in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist. So können die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Hundehaltung einschränken. Wenn dieser Beschluss ein Verbot des freien Auslaufs auf der gemeinschaftlichen Außenanlage vorsieht, so muss mit einer Anleinpflicht der Hunde auf dem gemeinschaftlichen Grundstück gerechnet werden.
Eigentümer einer Wohnungsgemeinschaft können nicht einheitlich beschließen, dass das Halten von Haustieren generell verboten ist. Ein Eigentümer darf nicht schlechter als ein Mieter gestellt sein. So ist das Halten von ungefährlichen Kleintieren nicht untersagbar.
Es ist nicht erlaubt, das Halten von Hunden und Katzen in einer Eigentumswohnung generell zu verbieten. Das Landgericht Berlin (Az.: 24 W 267/91) sieht darin eine unzulässige Beschränkung der Persönlichkeitsrechte. Ganz kann die Katzenhaltung nicht verboten werden. Selbst dann nicht, wenn dieser Beschluss, einmal gefällt, nachfolgende Halter von Katzen konfrontiert. Diese können den Paragraphen anfechten.

Ungeziefer im Haus
Grundsätzlich ist für die Entfernung von Ungeziefer der Vermieter beziehungsweise Grundstücks- und Hausbesitzer verantwortlich. Jede andere Formulierung im Mietvertrag ist unwirksam. Lediglich wenn der Vermieter beweisen kann, dass der Mieter durch sein Verhalten für den Schädlingsbefall verantwortlich ist, muss dieser für die Kosten der Bekämpfung aufkommen. Der Mieter muss den Vermieter von dem Ungezieferauftritt informieren, sonst kann er schadensersatzpflichtig werden. Solange der Mangel besteht, ist er zur Minderung der Miete berechtigt. Ab wann und in welcher Höhe – darüber sind sich die Gerichte nicht einig. Im Haus nistende Tauben waren dem Landgericht Berlin eine Mietminderung von zehn Prozent wert, 25 Silberfischchen veranlassten das Landgericht Lahnstein zu einer Mietminderung von 20 Prozent.
Das Landgericht Freiburg bestätigte die fristlose Kündigung eines Mieters, der vor seinem Einzug einen Kakerlakenbefall in der Wohnung feststellte. Dagegen beschloss das Landgericht Kiel, dass eine fristlose Kündigung nicht rechtens ist, wenn die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit der Wohnung wegen Kakerlakenbefalls sofort behebbar ist.

Kratzspuren auf dem Parkettboden
Weil der Parkettboden der vermieteten Wohnung Kratzspuren aufwies, verlangte der Vermieter von den Mietern Schadensersatz für das erforderliche Abschleifen des Parkettbodens. Da der Mieter sich aber weigerte, diese Forderung zu bezahlen, klagte der Vermieter die verauslagten 2.411,– DM bei Gericht ein. Seine Klage hatte indes keinen Erfolg. Denn die tatsächlich vorhandenen Kratzer, die vom Hund des Mieters stammten, waren nur die Folge der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung. Da der Vermieter die Hundehaltung geduldet habe, gehöre auch die davon herrührende Abnutzung des Parkettbodens zum üblichen Mietgebrauch, meinte das Gericht.
Amtsgericht Berlin-Köpenick, Az.: 8 C 126/98

Verbellen anderer Hausbewohner
Hat ein Vermieter seinem Mieter die Tierhaltung (hier: Dobermann) gestattet, dann ist ein Widerruf dieser Tierhaltungsgenehmigung aus wichtigem Grund möglich, gerade dann, wenn die ausgeübte Tierhaltung für andere Hausbewohner unzumutbar wird und erhebliche Störungen eingetreten sind. Dazu gehört das heftige, häufige Bellen, insbesondere auch das Verbellen anderer Hausbewohner, die deswegen Angstgefühle gegenüber diesem Hund haben. Solche Beeinträchtigungen stören den Hausfrieden ganz erheblich und überschreiten die Grenze des Zumutbaren. Der Mieter muss daher den Hund abschaffen oder sich eine neue Wohnung suchen.
Landgericht Hamburg, Az.: 333 S 151/98

Mietminderung durch Tauben
Vor den Fenstern der Wohnung nistende Tauben mindern den Gebrauchswert der Mietwohnung erheblich. Bemerkt der Mieter den Mangel erst nach dem Einzug in die Wohnung, verliert er das Minderungsrecht nicht dadurch, dass er trotz Anzeige des Fehlers zunächst den Mietzins vereinbarungsgemäß entrichtet. Gerade vom Taubenkot können erhebliche Gesundheitsgefahren ausgehen. Hinzu kommt der Lärm der Tauben. Eine Mietminderung von 30 % ist daher gerechtfertigt. Amtsgericht Pforzheim, Az.: 2 C 160/98

Schlangenhaltung in der Mietwohnung
Sieht ein vorgedruckter Formular-Mietvertrag vor, dass Tiere ausnahmslos nur dann in der Wohnung gehalten werden dürfen, wenn dem der Vermieter zuvor schriftlich zugestimmt hat, dann ist diese Mietvertragsklausel unwirksam. Denn das Recht des Vermieters ist dann nicht nachteilig berührt, wenn z. B. absolut nicht störende Heimtiere wie Aquarientiere gehalten werden. Auch das Halten von Schlangen kann so nicht ohne weiteres untersagt werden. Vielmehr sind im Einzelfall die Interessen von Vermieter, Mieter und anderen Mitbewohnern abzuwägen. Werden weder Gift- noch Würgeschlangen gehalten, so ist regelmäßig die Haltung von Schlangen nicht zu beanstanden.
Amtsgericht Bayreuth, Az.: 4 C 62/00

Streitwert "therapeutische" Hundehaltung
Streiten Vermieter und Mieter über die Hundehaltung in der Mietwohnung, so werden die Verfahrenskosten (Gerichts- und Rechtsanwaltskosten) nach dem so genannten Streitwert berechnet. Diesen Streitwert setzt das Gericht fest. Damit ist dann auch festgelegt, ob die unterlegene Partei das erstinstanzliche Urteil mit einer Berufung anfechten kann oder nicht. Wird die Berufungssumme von DM 1.500 nicht erreicht, ist auch kein Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Amtsgerichts möglich. Das Landgericht Berlin setzte den Streitwert für eine umstrittene Hundehaltung des Mieters auf DM 600 fest. Dadurch, dass die Hundehaltung für den Mieter auch therapeutische Zwecke erfüllt, erhöht sich der Streitwert nicht. Eine Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil ist damit unzulässig.
Landgericht Berlin, Az.: 63 S 17/00

Tierliebe hat seine Grenzen
Eine Mieterin einer 1 1/2 Zimmer-Wohnung mit rund 40 m2 Wohnfläche teilte sich diese mit vier Hunden. Groß waren sie zwar nicht, dafür bellten sie aber sehr häufig. Selbst andere Hundehalter, die in diesem Mietshaus wohnten, fühlten sich belästigt. Dem Vermieter blieb daher nichts anderes übrig, als die Mieterin erfolgreich mit Hilfe des Gerichts dazu zu bewegen, wenigstens zwei Hunde abzuschaffen. Auch der Richter war der Auffassung, dass eine solch kleine Wohnung keine vier Hunde verträgt. Die beiden kleinen Rehpinscher durfte die Mieterin daher behalten, die beiden größeren Mischlingshunde muss sie nunmehr abschaffen.
Amtsgericht München, Az.: 473 C 30536/2000

Streitwert bei Katzenhaltung
Streiten Vermieter und Mieter über die Frage, ob der Mieter berechtigt ist, zwei Katzen in der Wohnung zu halten, so kann das amtsgerichtliche Urteil von der unterlegenen Partei nur dann mit dem Rechtsmittel der Berufung angefochten werden, wenn die Berufungssumme - der Streitwert - erreicht ist. Nur wenn der Streitwert über 1.500 DM liegt, kann das Berufungsgericht angerufen werden. Andernfalls ist die Entscheidung des erstinstanzlichen Amtsgerichtes rechtskräftig. Den Streitwert für die Haltung zweier Katzen setzte das Landgericht mit 800 DM fest. Damit ist eine Berufung unzulässig.
Landgericht Berlin, Az.: 61 S 129/00

Schwein gehabt
Solange von einem Schwein keine Belästigungen für die übrigen Hausbewohner ausgehen, darf der Vermieter die Zustimmung zur Haltung des Tieres in der Wohnung nicht verweigern. Damit wurde die Unterlassungsklage des Vermieters gegen eine Mieterin abgewiesen, die ihr Schwein "Schnitzel" in der angemieteten Wohnung hielt und vergeblich vom Vermieter die Zustimmung zur Schweinehaltung einforderte. Das Gericht erteilte jetzt diese Zustimmung, weil auch die vernommenen Zeugen (Mitbewohner) bestätigten, dass von dem Schwein keinerlei Belästigungen ausgingen. Die Auffassung des Vermieters, dass "generell in eine Wohnung kein Schwein gehöre", teilte das Gericht nicht. Entscheidend ist nur, ob Beeinträchtigungen oder Belästigungen vorliegen oder zu erwarten sind. Solche verneinte das Gericht. "Schnitzel" darf daher in der Mietwohnung bleiben.
Amtsgericht Köpenick, Az.: 17 C 88/00

Keine Chance für Hund und Katze
Das in einem Formularmietvertrag vom Vermieter vorgegebene Verbot, Hunde oder Katzen in der Mietwohnung zu halten, ist wirksam. Der Mieter ist nicht berechtigt, sich einseitig über dieses Verbot hinwegzusetzen. Allerdings ist die Haltung von Kleintieren (Ziervögel, Zierfische, Hamster etc.) von dieser Verbotsvorschrift nicht erfasst, sodass der Mieter auf solche Kleintiere ausweichen darf.
Landgericht Karlsruhe, Az.: 9 S 186/00

Behinderte darf ihren Hund behalten
Eine behinderte Mieterin darf ihren Hund behalten, obwohl in dem Regensburger Wohnungsblock ein generelles Tierverbot herrscht. Die Nachbarn hatten sich über das Hundegebell beschwert und die Hausverwaltung wollte die contergangeschädigte Frau zur Abschaffung des Dackels verpflichten. Vor dem Amtsgericht gab die Hundebesitzerin an, dass sie wegen ihrer Behinderung arbeitslos sei und kaum Kontakt zu Menschen habe. Der Dackel wäre für die Stabilisierung des seelischen Zustands wichtig, wie vom Arzt bestätigt wurde. Jedoch gab das Amtsgericht, und später auch das Regensburger Landgericht, den Anwohnern und der Hausverwaltung Recht. Nach diesen zwei Fehlschlägen prozessierte die Dackelbesitzerin vor höchster Instanz, dem Bayerischen Obersten Landesgericht. Das Gericht entschied, dass die Frau ihren Dackel behalten durfte, obwohl das Tierverbot eigentlich für alle Anwohner verbindlich sei. Aber behinderten Menschen müsse mehr Rücksicht und Toleranz entgegengebracht werden. Des Weiteren würde der Hund die Auswirkungen der Behinderung teilweise ausgleichen.
Bayerisches OLG, Az.: 2Z BR 81/01

Mäusebefall in der Mietwohnung
In einem ländlichen Siedlungsraum gehört das Auftreten von Mäusen zum täglichen natürlichen Leben. Dabei ist es grundsätzlich Aufgabe des Mieters, die gemieteten Räume von Mäusen frei zu halten. Ebenso wie es seine Aufgabe ist, die Mieträume seinem Geschmack und seinen hygienischen Vorstellungen folgend von Ungeziefer wie Ameisen, Fliegen, Wespen, Raupen, Käfern, Würmern und ähnlichem nicht befallen zu lassen. Deshalb kann der Mieter auch bei Mäusebefall den Mietzins nicht mindern. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Vermieter durch die Art der baulichen Anlage ungewöhnlich günstige Voraussetzungen für das Einnisten von Ungeziefer geschaffen hätte.
Amtsgericht Prüm, Az.: 6 C 434/00 (n.rk.)

Vermieter entscheidet über Hundehaltung
Die Haltung eines Hundes in einer Mietwohnung eines Mehrfamilienwohnhauses bedarf selbst dann der ausdrücklichen Erlaubnis durch den Vermieter, wenn im Mietvertrag selbst die Tierhaltung weder angesprochen noch erlaubt ist. Dabei liegt die Erteilung oder Verweigerung regelmäßig im freien Ermessen des Vermieters, sofern der Vermieter sein Ermessen nicht rechtsmissbräuchlich ausübt. Verweigert der Vermieter dem Mieter seine Zustimmung für einen American Pit Bull, so ist diese Ablehnung nicht rechtsmissbräuchlich. Der Mieter muss diesen Hund wieder abschaffen oder die Wohnung verlassen. Landgericht Karlsruhe, Az.: 5 S 121/01

Asthmaanfall durch Hundehaltung
Eine Mieterin verklagte einen Mitmieter auf Schmerzensgeld, weil dieser im gemeinsamen Wohnhaus einen Hund hielt, der bei ihr allergische Reaktionen, insbesondere ein verstärktes Asthma, hervorgerufen habe. Das Gericht wies aber die Klage zurück, da der Hundehalter sein Tier mit Zustimmung des Vermieters gehalten hatte. Diese rechtmäßige und genehmigte Hundehaltung schließt einen Schadenersatzanspruch jedenfalls solange aus, bis der Vermieter seine einmal erteilte Zustimmung zur Hundehaltung widerruft. Da hier der Hundehalter mit Widerruf der Hundehaltungsgenehmigung die Wohnung aufgekündigt und verlassen hatte, konnte er für die verstärkten Asthmaanfälle seiner ehemaligen Mitbewohnerin nicht mehr verantwortlich gemacht werden. Landgericht Hildesheim, Az.: 7 S 226/01

Keine Zustimmung für Hund und Katze
Sieht ein Mietvertrag ausdrücklich vor, dass der Mieter zur Hunde- oder Katzenhaltung vorher die Zustimmung des Vermieter einholen muss, dann rechtfertigt die gleichwohl vorgenommene Tierhaltung die fristlose Kündigung durch den Vermieter. Selbst wenn es sich bei dem streitigen Tier um ein ausgesprochenes friedliches Exemplar handelt, das die Mitbewohner in keinster Weise stört, geht das Interesse des Vermieters, die gesamte Wohnanlage ruhig zu halten, vor. Denn wenn der Vermieter dem einen Mieter die Tierhaltung genehmigt, muss er auch den anderen Mietern hierzu seine Zustimmung erteilen. Amtsgericht Waldshut-Tiengen, Az.: 7 C 59/02

Mäuseplage
Die Mieterin einer Wohnung minderte ihre Miete um 100 Prozent und begründete dies mit einer Mäuseplage: Sie habe bis zu zehn Nager in ihrer Wohnung gezählt. Da der Vermieter nichts zur Beseitigung unternahm, konnte ihm die Mieterin, die wegen Panikattacken ausgezogen war, das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Anders hätte es ausgesehen, wenn es sich nur um das einmalige Auftreten einer Maus gehandelt hätte. Diese müsse auch der städtische Mieter als unvermeidliche einmalige Begleiterscheinung des Alltags hinnehmen. AG Brandenburg, Az.: 32 C 520/00

Hausfrieden vor Hundegebell
Länger anhaltendes Hundegebell zu verschiedenen Tag- und Nachtzeiten sowie Geruchsbildung aus einer Mietwohnung im dritten Stock eines aus fünf Stockwerken bestehenden Mietshauses können als Störung des Hausfriedens eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Dies deshalb, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat und dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter diesen Umständen nicht zuzumuten ist. Diese fristlose Wohnraumkündigung wird auch nicht dadurch wirkungslos, weil der Mieter Sozialhilfeempfänger ist und weil ihm das Vormundschaftsgericht für die Vermögenssorge einen Betreuer zur Seite gestellt hat. Denn auch ein unter Betreuung stehender Mieter, der ansonsten ein völlig selbständiges Leben führt, kann einsehen, dass seine Hundehaltung pflichtwidrig ist und unter diesen Umständen den Hausfrieden nachhaltig stört. Amtsgericht Potsdam, Az.: 26 C 76/00

Katzenschutznetz stört Gesamtbild nicht
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss ein vom Mieter am Balkon angeschraubtes Katzenschutznetz auch dann dulden, wenn die Eigentümergemeinschaft eine Entfernung dieses Fangnetzes zuvor beschlossen hat. Denn dieses Katzenschutznetz, das sich jederzeit wieder folgenlos abmontieren lässt, ist mit bloßem Auge kaum zu erkennen und fällt gegenüber den recht unterschiedlich gestalteten und unterschiedlich genutzten anderen Balkonen kaum auf. Da der Balkon zudem nach hinten ausgerichtet ist, konnte nach Überzeugung des Gerichts von einer optischen Beeinträchtigung nicht die Rede sein. Folglich muss der Mieter dieses Netz nicht entfernen. Amtsgericht Köln, Az.: 222 C 227/01

Was ist der Hund vor Gericht wert?
Kommt es zwischen Vermieter und Mieter zum Streit über die Tierhaltung des Mieters in der Mietwohnung, dann kann ein solcher Prozess viel Geld kosten. Sowohl die Gerichts- wie auch die Rechtsanwaltskosten werden dabei nach dem so genannten Streitwert berechnet. Das Landgericht München setzte den Streitwert auf 410 Euro fest und begründete dies damit, dass der Streitwert für eine Klage auf Unterlassung der Haltung eines Hundes in einer Mietwohnung sich nach dem Interesse des Vermieters an der Vermeidung möglicher Belästigungen anderer Mieter richtet, jedoch nicht nach einem Liebhaberwert des Mieters oder einer abschreckenden Bedeutung des Tierhalteverbots. Landgericht München I, Az.: 23 T 10223/02

Kleintiere sind immer erlaubt
Die in der Hausordnung zu einem Wohnungsmietvertrag enthaltene Klausel: "Haustiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner und Kaninchen dürfen nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters gehalten werden. Die Erlaubnis kann widerrufen werden, wenn Unzuträglichkeiten eintreten. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstehenden Schäden." stellt keine wirksame Einschränkung der Tierhaltung dar, da Kleintiere nicht ausgenommen sind. Amtsgericht München, Az.: 453 C 2425/01

Streitwert bei Hundehaltung in der Mietwohnung
Will ein Vermieter seinen Mieter auf Unterlassung der Hundehaltung in der Mietwohnung verklagen, weil er diese Tierhaltung nicht genehmigt habe, so ist der Streitwert, nachdem sich die Gerichts- und Rechtsanwaltskosten bemessen, entsprechend dem Interesse des Vermieters (hier: Streitwertangabe 1.533 Euro) anzusetzen.

Des Rentners kleiner Hund stört nicht
Fehlt in einem Wohnraummietvertrag eine Regelung über die Hundehaltung, dann ist im Rahmen des allgemeinen Mietgebrauchs, jedenfalls bei innerstädtischen Mehrfamilienhäusern, der Mieter verpflichtet, die Zustimmung des Vermieters zur beabsichtigten Hundehaltung einzuholen. Aus den Umständen des Einzelfalls kann sich ein Anspruch auf Genehmigung der Haltung eines Hundes ergeben. Denn der Vermieter ist im Rahmen des zwischen den Parteien des Mietvertrages begründeten Treueverhältnisses gehalten, dem Mieter insoweit in den Mieträumlichkeiten eine selbstbestimmte Lebensgestaltung zu ermöglichen, als diese weder die Belange von Mitmietern noch solche des Vermieters beeinträchtigt. Diese Voraussetzungen sah das Gericht bei einem Rentner, der genügend Zeit für die Beschäftigung eines kleinen West-Highland-Terriers hat, als gegeben hat.
Landgericht Hamburg, Az.: 334 S 26/01

Leguanhaltung rechtfertigt Wohnungsbesichtigung
Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, die vermietete Wohnung in angemessener Zeit zu besichtigen. Dieser Zeitraum beträgt regelmäßig zwei Jahre. Außerhalb dieser Zeitspanne hat der Vermieter nur dann ein Besichtigungsrecht, wenn ein konkreter Grund zur Annahme besteht, dass Schäden am Mietobjekt aufgetreten sein könnten. Ein solcher Grund ist gegeben, wenn der Mieter entgegen der mietvertraglichen Regelung und ohne Zustimmung des Vermieters Leguane in der Mietwohnung hält, obwohl nur Kleintiere (z.B. Zierfische, Ziervögel oder Hamster) ohne Erlaubnis gehalten werden dürfen.
Amtsgericht Rheine, Az.: 4 C 668/0

Kleinsthunde sind erlaubt
Durch einen Beschluss des Vorstandes der Wohnungsbaugenossenschaft kann den Genossenschaften die Tierhaltung in der Wohnung nicht verboten werden. Bedarf das Mitglied der Genossenschaft nach dem Wohnungs-Nutzungsvertrag der Zustimmung der Genossenschaft zur Tierhaltung in der Wohnung, so ist das Gleichbehandlungsgebot zu beachten. Dieses schließt die Berücksichtigung besonderer Umstände in der Person des Genossenschaftlers ein. Damit wurde die Klage einer Wohnungsbaugesellschaft gegen eine Mieterin, die eine Yorkshire-Hündin hielt, abgewiesen. Das Gericht bewertete auch die schweren gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Mieterin und meinte, dass die Hundehaltung zudem in diesem Fall geeignet sei, diese abzumildern. Die Hundehaltung erfülle eine therapeutische Wirkung und lässt das Interesse der Genossenschaft, das Anwesen "hundefrei" zu halten, zurücktreten.
Amtsgericht Hamburg, Az.: 46 C 552/02

Katze muss Allergie weichen
Eine Wohnungsbaugenossenschaft gestattete einem Mieter die "stets widerrufliche" Haltung einer Wohnungskatze. Sowohl die Mietverträge als auch die Hausordnung sahen vor, dass die Haustierhaltung der ausdrücklichen Zustimmung der Wohnungsbaugenossenschaft bedarf. Ein Wohnungsnachbar dieses Katzenhalters wandte sich gegen diese Katzenhaltung, da er nachgewiesener Maßen an allergischem Asthma-Bronchiale litt. Die Genossenschaft weigerte sich die genehmigte Katzenhaltung zu widerrufen, da der 12-jährige Sohn des Katzenhalters verhaltensauffällig war und ein ärztliches Attest die Katze therapeutisch empfahl. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht sprachen sich für die Argumente des Allergikers aus. Die Gefahr, dass dieser einen lebensbedrohlichen Asthmaanfall erleiden könnte, wiegt bei der Interessenabwägung schwerwiegender als die psychische Entwicklung des Kindes ohne Katze.
Landgericht München I, Az.: 34 S 16167/03

Aquarienfische gelten als "genehmigungsfreie Kleintiere"
Gegen die Haltung von Aquarienfischen kann ein Vermieter grundsätzlich nichts unternehmen. Die Gefahr eines Wasserschadens durch Wasserleitungen, Badewanne, Wasch- und Spülmaschine sei wesentlich höher als die von einem Aquarium ausgehende Gefahr. (Amtsgericht Eschweiler WuM 1992, S. 240 und Landgericht Karlsruhe WuM 1989, S. 177). Lediglich die eventuell zu hohe Gewichtsbelastung bei mehreren Aquarien sei ein Kriterium zur Reduzierung der Aquarienanzahl. Auch Schimmelbildung, verursacht durch Aquarienbetrieb ohne ausreichende Lüftung, ist kein Kündigungsgrund, sondern würde dem Vermieter lediglich einen Anspruch auf Schadenersatz geben.
AG Schwäbisch Hall, Az: 5 C 1307/96

Streit um Hundehaltung in der Mietwohnung
Streiten sich Mieter und Vermieter vor dem Gericht über die Hundehaltung des Mieters, so muss zunächst immer das Amtsgericht angerufen werden. Das vom Amtsgericht gefällte Urteil ist dann rechtskräftig und nicht weiter anfechtbar, wenn der Streitwert nicht über 600 Euro liegt. Begehrt so ein Vermieter die Entfernung des Hundes aus der Mietwohnung, so liegt der Aufwand nach Schätzung des Gerichts hierfür bei 410 Euro. Dies bedeutet, dass das erstinstanzliche Urteil nicht mit einer Berufung angefochten werden kann. Bei der Streitwertfestsetzung wird nur der tatsächliche Aufwand für die Entfernung des Tieres angesetzt. Fiktive Kosten für die Abnutzung der Zimmer oder Belästigungen von Mitmietern durch den Hund können nicht in Ansatz gebracht werden.
Landgericht München I, Az.: 23 T 10223/02

Kein Katzenfreilauf in Wohnungseigentumsanlage
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann das Verbot des Haltens von Hunden und Katzen nur einstimmig beschließen. Einstimmigkeit ist jedoch nicht erforderlich, wenn in der Hausordnung die Haltung dieser Tiere näher eingegrenzt wird. Es reicht aus, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer diese Hausordnung verabschieden. So entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausordnung vorsieht, dass Katzen in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen dürfen. Denn die Gefahr, dass freilaufende Heimtiere die Gemeinschaftsflächen der Wohnanlage, insbesondere der Kinderspielplätze, verschmutzen, ist nicht fernliegend. Diese Regelung in der Hausordnung ist auch mit einer artgerechten Tierhaltung und dem Tierschutzgesetz vereinbar.
Bayerisches Oberstes Landesgericht, Az.: 2Z BR 99/04

Mini-Schwein in der Mietwohnung
Mini-Schweine mit guten Manieren können auch in einer Mietwohnung gehalten werden. Liegt aber bei dem Mini-Schwein eine nachgewiesene Gefährlichkeit für andere Mitbewohner vor und gerät auch sonst das Mini-Schwein beim Auslauf leicht in Panik, so muss der Mieter sein Mini-Schwein wieder abschaffen. Ebenso wie das Halten gefährlicher Hunde in Mietwohnungen untersagt werden kann, ist auch das Halten eines gefährlichen Mini-Schweins problematisch.
Amtsgericht München, Az.: 413 C 12648/04

Katzenhaltung in der Mietwohnung
Hält der Mieter in seiner Wohnung zwei Katzen, obwohl der Mietvertrag ein Verbot der Katzenhaltung vorsieht und eine Tierhaltung nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt ist, so ist gleichwohl eine fristlose Kündigung unwirksam. Denn nach überwiegender Ansicht gehört die Katzenhaltung auch in einer Stadtwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Kann zudem der Vermieter auch keine nachvollziehbaren Gründe vortragen, die ein Versagen der Zustimmung zur Katzenhaltung rechtfertigen würden, so ist auch aus diesen Gründen die ausgesprochene fristlose Wohnraumkündigung unwirksam.
Kammergericht Berlin, Az.: 8 U 125/04

Hund als Dauergast
Wurde im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter ausdrücklich vereinbart, dass der Mieter keinen Hund halten darf, so ist dieses Verbot wirksam. Dem Mieter ist es dann auch nicht gestattet, einen Hund durchschnittlich zwei- bis dreimal die Woche für jeweils ca. drei bis vier Stunden als Besuchshund zu beherbergen. Eine andere Auslegung des Mietvertrags hätte zur Folge, dass das Haltungsverbot letztlich funktionslos würde. Der Mieter bräuchte lediglich eine Person in Erscheinung treten zu lassen, die für ihn als Halter auftritt und z.B. die steuer- und versicherungsrechtlichen Verpflichtungen übernimmt. Andererseits ist es aber auch einem Mieter gestattet, Besuch zu empfangen, der in Ausnahmefällen einen Hund mitbringt, wenn dieser sich über eine kurze Zeitspanne in der Wohnung aufhält. Die Grenze zu einem unzulässigen Beherbergen eines Hundes ist jedoch überschritten, wenn ein Hund regelmäßig mitgebracht wird und dieser sich über eine längere Zeit in der Wohnung aufhält. Amtsgericht Hamburg, Az.: 49 C 29/05

Vermieter entscheidet alleine über Tierhaltung
(jlp). Das in einem formularmäßigen Mietvertrag ausgesprochene Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt für Hunde bzw. Katzen gibt dem Vermieter die alleinige Entscheidungsbefugnis, ob er im Einzelfall seine Zustimmung zur Tierhaltung (hier: zwei Britisch Kurzhaarkatzen) erteilen will oder nicht. Das freie Ermessen des Vermieters wird nur durch das Verbot missbräuchlichen oder treuwidrigen Verhaltens begrenzt. Eine Interessensabwägung muss der Vermieter nicht vornehmen. Selbst wenn gewichtige und überzeugende Sachgründe für eine Tierhaltung des Mieters sprechen sollten, muss der Vermieter seine Erlaubnis hierzu nicht erteilen.
Landgericht Krefeld, Az.: 2 S 46/06



Foto: © Gerd Altmann/ www.pixelio.de
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