Tiere in der Eigentumswohnung

 

Gemeinschaftsordnung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre Gemeinschaftsordnung durch einen Mehrheitsbeschluss mit 2/3 aller vorhandenen Stimmen abändern, sofern dieser Beschluss in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist. So können die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Hundehaltung einschränken. Wenn dieser Beschluss ein Verbot des freien Auslaufs auf der gemeinschaftlichen Außenanlage vorsieht, so muss mit einer Anleinpflicht der Hunde auf dem gemeinschaftlichen Grundstück gerechnet werden.

OLG Bay. Az.: 2Z BR 21/98

Halten von Haustieren

Eigentümer einer Wohnungsgemeinschaft können nicht einheitlich beschließen, dass das Halten von Haustieren generell verboten ist. Ein Eigentümer darf nicht schlechter als ein Mieter gestellt sein. So ist das Halten von ungefährlichen Kleintieren nicht untersagbar.

Nicht erlaubt ist es, das Halten von Hunden und Katzen in einer Eigentumswohnung generell zu verbieten. Das Landesgericht Berlin (Az.: 24 W 267/91) sieht darin eine unzulässige Beschränkung der Persönlichkeitsrechte. Ganz kann die Katzenhaltung nicht verboten werden. Selbst dann nicht, wenn dieser Beschluss, einmal gefällt, nachfolgende Halter von Katzen konfrontiert. Diese können den Paragrafen anfechten.

Artgerechte Haltung der Katzen

Für Katzen, die Freilauf gewohnt sind, ist ein Beschluss der Eigentümer, die Tiere künftig in der Wohnung zu halten, nicht zulässig. Wenn die Katzenhaltung rechtmäßig ist, dann muss auch eine artgerechte Haltung der Katzen möglich sein.

AG Hannover Az.: 8611 76/86

Belästigungen

Andere Wohnparteien können sich durch Belästigungen der nachbarlichen Katzen wehren. Das Einwirken der Katzen in fremde Wohnungen oder Grundstücke muss das übliche Maß überschreiten. "Das bloß vereinzelte Eindringen fremder Katzen in Nachbarhäuser kann grundsätzlich nicht als Besitz- oder Eigentumsstörung angesehen werden", so urteilt das Oberlandesgericht in Koblenz.

Az.: 3U 834/88

Hausordnung

Wer eine Wohnung kauft, akzeptiert damit auch die dortige Hausordnung. Wenn diese Ordnung ein Freilaufverbot oder eine Zwei-Katzen-Regelung enthält, muss man diese akzeptieren. Die Hausordnung wurde dem Käufer nicht nachträglich "präsentiert", sondern bestand schon bei Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Rücksichtnahme

Man sollte nicht vergessen, dass das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Gesetz der gegenseitigen Rücksichtnahme verlangt (Wohlverhaltensklausel § 14 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes).

Übermäßige Haustierhaltung

Übermäßige Haustierhaltung in einer Eigentumswohnung (hier: Haltung von über 100 Kleintieren in einer Zweizimmerwohnung) kann auch dann eine von der Eigentümergemeinschaft nicht hinzunehmende, unzumutbare und damit unbillige Belästigung darstellen, wenn keine konkrete Geruchsbelästigung oder Ausbreitung von Ungeziefer außerhalb der Wohnung festzustellen ist. Wann übermäßig viele Tiere in einer Wohnung gehalten werden, muss im Einzelfall an Hand der allgemeinen Verkehrsanschauung festgestellt werden. (OLG Köln, 26.9.95)

Körperverletzung

Droht der Mieter einer Eigentumswohnung den Wohnungseigentümern mit seinem Kampfhund eine Körperverletzung an, so muss der Eigentümer der Wohnung Maßnahmen ergreifen, sodass die anderen Wohnungseigentümer durch solche Drohungen nicht bedroht werden. Dabei kann der Eigentümer jedoch nicht zur Kündigung des Mietvertrages gezwungen werden. Ob er im Hinblick auf seine Unterlassungsverpflichtung zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt und verpflichtet ist, oder welche sonstigen Maßnahmen ihm gegenüber seinem Mieter erlaubt sind, um seiner Unterlassungspflicht nachzukommen, muss er selbst entscheiden.

OLG Köln, Az.: 16WX 275/96

Hausordnung

Auch ein Wohnungseigentümer muss sich an die Hausordnung halten und das Gebot der Rücksichtnahme gegenüber den anderen Eigentümern wahren. Hierzu gehört auch, dass ein Hund auf dem Zugangsweg oder Hausgang nur angeleint geführt werden darf, wenn es bereits durch diesen Hund zu Störungen und Beeinträchtigungen gekommen ist. Ein Ordnungsgeld bis zu 5.000 Euro oder eine Kündigung sind rechtens. 

OLG Hamburg, Az.:2 Wx 61/97

Anschaffung von Haustieren

Mit Stimmenmehrheit kann die Versammlung der Wohnungseigentümer beschließen, dass die zukünftige Anschaffung von Haustieren von der vorherigen Zustimmung von Verwalter und Beirat abhängt. Eine solche Regelung gilt nicht nur für Hunde oder Katzen, sondern auch für Kaninchen. Ein derartiger Beschluss verstößt nicht gegen das Anstandsgefühl. Er greift auch nicht in den dringlichen Kernbereich des Wohnungseigentums ein, da zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum die Möglichkeit zur Tierhaltung nicht gehört.

OG Saarbrücken, Az.: 5 W 365/98 - 105

Zahlenmäßig unbegrenzte Tierhaltung

Dem für die Gewährleistung eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer mitverantwortlichen Verwalter ist nicht zuzumuten, laufend darüber zu wachen, dass sich latent vorhandene Belästigungsquellen – und hierzu gehört die zahlenmäßig unbegrenzte Tierhaltung in einer Wohnung – nicht konkretisieren. Wenn er hierbei die zulässige Zahl der wie hier in einer etwa 60 qm großen Wohnung noch tragbaren Katzen auf zwei Tiere beschränkt, so macht er von seinem Recht zur Wahl der angemessenen Mittel jedenfalls dann keinen rechtswidrigen Gebrauch, wenn jeder Wohnungseigentümer von Anfang an wusste, dass die Tierhaltung gewissen Beschränkungen unterliegt.

Hundehaltungsverbot in Eigentumswohnung

Will die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Wohnanlage ein generelles Hundehaltungsverbot beschließen, so müssen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer einer solchen Regelung zustimmen. Wird ein solcher Beschluss nur mehrheitlich gefasst, so ist er gleichwohl dann gültig, wenn er nicht angefochten wird. Die Durchsetzung des Hundehaltungsverbots kann allerdings im Einzelfall dann unzulässig sein, wenn eine unzumutbare Härte vorliegt.

Bayerisches OLG, Az.: 2 Z BR 58/00

Das Aus für Hund und Katze

Der Mehrheitsbeschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, der einem Wohnungseigentümer mit Blick auf vorangegangene Unzuträglichkeiten (hier: Haltung von jeweils vier Hunden und vier Katzen) aufgibt, die Haltung und den Aufenthalt von Katzen und Hunden in seiner Eigentumswohnung zu beenden und künftig dort nicht mehr Katzen und Hunde zu halten, aufzunehmen oder zu betreuen, beschränkt nicht das Sondereigentum, sondern ist auf Herstellung des ordnungsgemäßen Gebrauchs desselben gerichtet. Wird ein solcher Beschluss nicht vom betroffenen Wohnungseigentümer vor dem Amtsgericht fristgerecht angefochten, dann ist dieser Beschluss grundsätzlich wirksam. Der Wohnungseigentümer ist dann verpflichtet, die Hunde- und Katzenhaltung vollständig einzustellen.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: 3 Wx 173/02

Grenzen der Hundehaltung

Auch dann, wenn weder die Teilungserklärung noch die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschränkung der Tierhaltung vorsehen, kann die Eigentümergemeinschaft die Tierhaltung für die Zukunft begrenzen. Der Beschluss der Wohnungseigentümer, pro Wohnung nur einen Hund oder eine Katze zuzulassen, ist wirksam. Keine Rolle spielt dabei die Argumentation, dass das gehaltene Tier (hier: Hund der Rasse "Husky") nur artgerecht im Rudel mit mindestens zwei Tieren gehalten werden kann. Das Interesse der Mehrheit der Wohnungseigentümer, die Tierhaltung zu begrenzen und einzuschränken, hat Vorrang.

Oberlandesgericht Celle, Az.: 4 W 15/03

Huskyhaltung und Anwohnerbeschwerden

Wird einem Husky-Hundehalter im Rahmen einer Gewerbeanmeldung die tierschutzrechtliche Genehmigung zur Haltung von bis zu 11 Hunden in fünf Zwingern auf einer Fläche von insgesamt 150 qm erteilt, so schließt diese Genehmigung nicht die baurechtliche Genehmigung zur Errichtung eines Hundezwingers mit ein. Es ist vielmehr eine Baugenehmigung vorher beim Bauamt einzuholen. Hat der Hundehalter es versäumt, diese Genehmigung einzuholen und ist der Hundezwinger in dieser Wohngegend auch nicht genehmigungsfähig, so kann die Behörde sogar die sofortige Nutzungsunterlassung verfügen und im Falle der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld gegen den Hundehalter festsetzen.

VG Frankfurt/Oder, Az.: 7 K 238/02

Katzennetz: Allein die Optik entscheidet

Wird die Hausfassade einer Wohnungseigentumsanlage dadurch verunstaltet, das ein Wohnungseigentümer an seinem Balkon ein Katzennetz anbringt, dann muss dieses wieder entfernt werden, wenn dies die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt. Dabei spielt es keine Rolle, ob dieses Katzennetz durch einen Eingriff in das Mauerwerk befestigt wurde oder nicht. Entscheidend ist alleine der optische Eindruck.

Bayerisches Oberstes Landesgericht, Az.: 2Z BR 38/03

Hundezucht und Bauplanungsrecht

Eine Baubehörde ist berechtigt, in einem Mischgebiet die Haltung von Hunden im Freien auf ein Tier zu begrenzen. Damit soll vorwiegend dem Ruhebedürfnis der angrenzenden Nachbarschaft Rechnung getragen werden. Denn die Haltung mehrerer Hunde (hier: Riesenschnauzer) im Freien auf dichtem Raum führt insbesondere in den Abend-, Nacht- und frühen Morgenstunden zu erheblichen Lärmbelästigungen. Der Hundehalter wurde daher verurteilt, seine drei Zuchthündinnen, seine weiteren vier bis fünf ausgewachsenen Tiere und seine zahlreichen Welpen auf einen Hund zu reduzieren. Diese Begrenzung gilt aber nur für die Tierhaltung im Freien. Die Haltung weiterer Tiere im Wohnhaus ist dagegen erlaubt.

Verwaltungsgerichtshof Mannheim, Az.: 5 S 2771/02

Keine Giftschlange in der Eigentumswohnung

Die Haltung giftiger Schlangen und Frösche in einer Eigentumswohnung stellt keinen ordnungsgemäßen Gebrauch des Sondereigentums dar. Deshalb wurde ein Wohnungseigentümer verurteilt, die Haltung seiner giftigen Tiere aufzugeben. Dies insbesondere deshalb, weil bei den anderen Hausbewohnern die begründete Besorgnis besteht, von etwa entwichenen Tieren geschädigt zu werden. Dagegen ist die Haltung und Zucht ungiftiger Reptilien im begrenzten Maße erlaubt. Dies jedenfalls dann, wenn eine Geruchsbelästigung ausgeschlossen ist und auch sonst keine Nachteile für die anderen Hausbewohner auftreten können.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Az.: 14 Wx 51/03

Kein Katzenfreilauf

Will die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage die Haltung von Hunden und Katzen verbieten, so muss dieser Beschluss grundsätzlich einstimmig gefasst werden. Dagegen kann die Art der Tierhaltung auch durch Mehrheitsbeschluss in der Hausordnung geregelt werden. Gültig ist daher die Beschlussfassung: "Hunde und Katzen dürfen nicht frei in der Anlage herumlaufen." Ein solcher Beschluss entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, um unzumutbare Belästigungen der anderen Wohnungseigentümer zu unterbinden. Das Verbot, Katzen frei herumlaufen zu lassen, ist kein Verbot der Katzenhaltung, sondern nur eine zulässige Einschränkung.

Landgericht München I, Az.: 1 T 1633/04

Fallenjagd ist Jagdausübung

Das Aufstellen von Fallen, Fußangeln und Schwanenhälsen stellt eine Form der Jagdausübung dar. Hierzu bedarf der Grundstückseigentümer bzw. Antragsteller einer jagdrechtlichen Erlaubnis. Diese jagdrechtliche Erlaubnis ist auch dann unverzichtbar und notwendig, wenn es dem Fallenaufsteller vorwiegend darauf ankommt, "Fremdlinge" (also Personen) von seinem Grundstück fernzuhalten.

Verwaltungsgericht Magdeburg, Az.: 1 A 697/03 MD (n.rk.)

Tierhaltungsverbot in der Eigentumswohnung

Eine in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthaltene Regelung, die besagt, dass das Sondereigentum im Interesse des friedlichen Zusammenlebens der Hausgemeinschaft so auszuüben ist, dass weder einem anderen Miteigentümer noch einem Hausbewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst und dass dies insbesondere für die Tierhaltung und die Musikausübung gilt, hindert die Wohnungseigentümer nicht, durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen des ordnungsgemäßen Gebrauchs über eine Einschränkung oder ein Verbot der Tierhaltung zu entscheiden.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Az.: I-3 Wx 311/04

Eingeschränktes Hundebesuchsrecht

Wurde in einer Wohnungseigentümerversammlung in zulässiger Weise die Tierhaltung rechtskräftig auf maximal einen Hund bzw. auf eine Katze begrenzt, so steht der Wohnungseigentümergemeinschaft auch das Recht zu, das Besuchsrecht und die Pflege von Hunden auf maximal sechs Wochen im Jahr zu begrenzen. Denn nur auf diese Weise lässt sich die Umgehung der Tierhaltungsbegrenzung wirksam ausschließen. Die gewählte Dauer von sechs Wochen ist angemessen und diskriminiert einen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht. 

Amtsgericht Hannover, Az.: 71 II 293/05

Überempfindlichkeit gegenüber Tauben

Hält ein Wohnungseigentümer auf einem ihm zugewiesenen Grundstücksteil 20 Edeltauben, die täglich bis zu 30 Minuten Freiflug haben, und existiert im Umfeld der Wohnungseigentumsanlage bereits eine starke Population von Wildvögeln, so ist diese Taubenhaltung noch vom Nutzungsrecht des Gemeinschaftseigentums gedeckt. Der Edeltaubenhalter ist nicht verpflichtet, seine Tiere abzuschaffen oder die Freiflüge seiner Vögel noch weiter einzuschränken. Die anderen Wohnungseigentümer sind verpflichtet die Taubenhaltung zu dulden. Ein Unterlassungsanspruch besteht nicht. Alleine die Behauptung, dass man Ekel gegenüber diesen Tieren empfinde, rechtfertigt es nicht, dieser übersteigerten Empfindlichkeit eine Bedeutung von Relevanz zuzusprechen.

Oberlandesgericht Frankfurt/Main, Az.: 20 W 87/03

Durchsetzung eines Hundehaltungsverbotes

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Versammlung ein umfassendes Hundehaltungsverbot, so ist diese Anordnung wirksam, wenn dieser Beschluss nicht von einem Wohnungseigentümer angefochten wird. Allerdings kann im Einzelfall die Durchsetzung dieses Beschlusses gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn die Eigentümergemeinschaft tatsächlich von dieser Tierhaltung kaum tangiert ist.

Oberlandesgericht Hamm, Az.: 15 W 507/04

Kaninchengehege ist zulässig

Legt ein Wohnungseigentümer im Spielbereich eines ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gartens ein kleines Kaninchengehege an, das den Gesamteindruck der Gartenanlage nur unerheblich verändert, so ist dies zulässig. Die übrigen Wohnungseigentümer müssen einer solchen Kleintieranlage nicht zustimmen.

Oberlandesgericht Köln, Az.: 16 Wx 58/05